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聚焦门头沟区采空棚户区征收之二——企业停产停业损失的计算

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作者：冯振兴律师

      根据门头沟区人民政府发布的征收补偿标准，此次门头沟区采空棚户区整体征收过程中非住宅房屋的停产停业损失补助的标准为800元/平方米，也就是说，根据这一补偿标准，不论企业的规模有多大，经营状况如何，征收造成的停产停业损失的计算标准的唯一参考指数是企业所拥有的合法房屋的面积。这一补偿标准，已经明显偏离了“停产停业”损失补偿的根本——因政府的征收行为而造成无任何过错的企业生产经营无法正常进行，而产生的损失补偿。这一补偿，应该与企业的实际损失相一致，而不应当与企业的占地面积以及合法房产面积挂钩，后者应当是对房屋本身的补偿所应当考虑的因素。

      根据《北京市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿暂行办法》的规定，对于企业停产停业损失的补偿，应当以对实际损失的补偿为原则，补偿过程一般而言应当包括两个过程：

      第一阶段：协商阶段。也就是说，对于企业停产停业的损失补偿，应当根据不同企业的不同经营状况，分别确定。对补偿数额应当由房屋征收当事人按照房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素与征收人协商确定。

      如果协商不成，则进入第二阶段——经过评估来确定补偿金额。

      第二阶段：评估阶段。对于无法经过协商确定补偿数额的停产停业损失，《北京市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿暂行办法》规定了如下计算公式：

停产停业损失补偿费=（用于生产经营的非住宅房屋的月租金+月净利润×修正系数+员工月生活补助）×停产停业补偿期限

（1）用于生产经营的非住宅房屋的月租金是指被征收房屋停产停业期间平均每月的市场月租金，由房地产价格评估机构评估确定。

（2）月净利润是指生产经营者利用被征收房屋，在停产停业期间每月平均能够获取的税后净利润。月净利润按征收决定发布前12个月的损益表确定。无法根据损益表确定的根据生产经营者在征收决定发布前12个月实际缴纳的企业所得税推算。

（3） 修正系数基准值为1，根据使用被征收房屋的生产经营运行状况和市场预期进行修正，修正调整幅度不得超过20%。

（4）停业补偿期限一般按照参考表的计算方法计算，对从事生产制造的经营性房屋，停产停业期限超过参考表所规定标准的，停产停业补偿期限可以适当延长，但最长不超过12个月。被征收房屋容积率≤0.5时，补偿期限可酌情上浮，但最大上浮幅度不超过20%。

（5）员工月生活补助是指生产经营者在停产停业期间，每月支付给员工的基本生活保障补助，员工月生活补助标准按征收决定发布前上个月的北京市最低工资标准计算。

      员工数量以生产经营者在征收决定发布前12个月缴纳社会保险的月平均人数计算。生产经营者凭房屋征收决定相关证明到区县社会保险经（代）办机构开具参保人数证明。

北京在明拆迁律师团队成员皆来自北京在明律师事务所，团队成员长期从事中国拆迁维权，深谙中国拆迁维权之道。

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