庆元县国有土地上房屋征收与补偿办法
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- 作者：在明团队
各乡(镇)人民政府，街道办事处，县政府直属各单位：
《庆元县国有土地上房屋征收与补偿办法》已经县政府第6次常务会议通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。
庆元县人民政府
2017年12月4日
庆元县国有土地上房屋征收与补偿办法
第一章 总 则
第一条 为规范本县国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人(以下简称被征收人)
的合法权益，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称国务院条例）、《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称省条例），结合本县实际，制定本办法。
第二条 在本县行政区域内国有土地上，因公共利益需要实施房屋征收与补偿的，适用本办法。
第三条 房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、补偿公平、结果公开的原则。
第四条 县人民政府负责本行政区域内国有土地上房屋征收与补偿工作。
县房屋与土地征收工作办公室是县人民政府确定的房屋征收部门（以下简称县征收办），负责组织实施本行政区域内国有土地上房屋征收与补偿工作。
县征收办可以委托乡（镇）政府、街道办事处和相关单位为房屋征收与补偿的实施单位。房屋征收实施单位不得以营利为目的，其实施房屋征收与补偿工作所需经费由财政予以保障。
县征收办对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任。
第五条 发改、住建、国土、法院、公安、民政、公证、财政、人力社保、文广新、市场监管、环保、电力、电信、综合执法等部门应当按照各自职责，配合做好房屋征收与补偿工作。
监察机关应当加强对参与房屋征收与补偿工作的政府有关部门或者单位及其工作人员的监察。审计机关应当及时对征收补偿费用管理和使用情况予以审计。
社会组织和个人接受委托提供房屋征收相关技术与劳务服务的，按合同约定收取技术、劳务服务费用。
第二章 征收决定
第六条 根据国务院条例第八条、第九条规定，确需征收房屋的，由建设活动组织实施单位向县征收办提出申请，并提交下列材料：
（一）发改委年度投资计划或项目立项文件；
（二）拟征收房屋范围及符合公共利益的具体情形说明；
（三）征收补偿费用资金证明及安置房落实情况；
（四）法律、法规和规章规定需要提交的其他材料。
第七条 县发改、住建、国土行政主管部门应当根据县征收办的书面意见，对建设活动是否符合国务院条例第九条规定的情况进行核实，并出具具体的书面材料。发改部门提供建设活动符合国民经济和社会发展规划的证明材料，其中保障性安居工程建设、旧城区改建项目还应当提供纳入国民经济和社会发展年度计划的证明材料；住建规划部门提供建设活动符合城乡规划和专项规划的证明材料；国土部门提供建设活动符合土地利用总体规划和属于国有土地的证明材料。
第八条 县征收办经审查认为房屋征收符合法律、法规规定的，报县人民政府。县人民政府认为符合公共利益、确需征收房屋的，应当根据规划用地范围和房屋实际状况确定房屋征收范围，并予以公布。
第九条 房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿。
县征收办应当将前款所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续，明确暂停期限。暂停办理期限自征收范围公布之日起最长不得超过一年。
第十条 因旧城区改建需要征收房屋的，房屋征收范围确定后，县征收办应当组织征询被征收人的改建意愿；百分之九十以上被征收人同意改建的，方可进行旧城区改建。
第十一条 县征收办应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况进行调查登记，确定相关文书送达地址、被送达人及联系方式等，被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。
对未经产权登记和所有权人不明确的房屋，应当由县政府组织
有关部门依法进行调查、认定和处理。调查、认定结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。
税务、公安、市场监督管理等行政主管部门、不动产登记机构应当按照各自职责向县征收办提供被征收人纳税、户籍、工商登记、不动产登记等信息。
第十二条 被征收房屋的建筑面积，按被征收房屋所有权证或者其他合法的房产凭证记载的建筑面积认定；其他合法的房产凭证未记载房屋建筑面积的，其建筑面积按有关规定依法认定。
第十三条 被征收房屋的用途，按房屋所有权证记载的用途确定；房屋所有权证未记载用途或者经城乡规划主管部门依法批准改变用途但未作房屋用途变更登记的，按城乡规划主管部门批准的用途认定。
1990年４月１日《中华人民共和国城市规划法》施行前已改变用途，并按改变后的用途延续使用的房屋，按改变后的用途认定。其中改变为商业用途的，应当取得合法有效的营业执照。
1990年４月１日以后，未经城乡规划、国土资源行政主管部门同意擅自改变房屋用途的，按原房屋用途认定。
2010年10月1日《浙江省城乡规划条例》施行后依法临时改变用途的房屋在批准期限内被征收的，按照原用途确定，剩余期限的土地收益金予以退还。 按照改变后的用途补偿被征收人的，对被征收人给予的补偿中应当扣除被征收人依法应当补交的土地收益金。
第十四条 县征收办应当根据调查登记结果，拟定征收补偿方案，报县人民政府。
征收补偿方案主要包括下列内容：
（一）房屋征收事由和目的；
（二）房屋征收范围和被征收房屋调查登记情况；
（三）补偿方式；
（四）被征收房屋价值（含房屋装饰装修价值）补偿标准；
（五）搬迁费和临时安置费标准；
（六）停产停业损失补偿标准；
（七）补助和奖励标准；
（八）用于产权调换房屋、周转用房的基本情况和交付时间；
（九）补偿协议生效的签约比例（旧城区改建项目）；
（十）签约期限、搬迁期限；
（十一）其他事项。
前款规定的签约比例（旧城区改建项目）、签约期限、搬迁期限应当按照被征收人的户数合理确定。
第十五条 县人民政府应当组织发改、财政、国土、住建、综合执法、文广新、法制、县征收办及被征收房屋所在地乡、镇人民政府（街道办事处）等对征收补偿方案进行论证。并将经过论证的房屋征收补偿方案在政府门户网站及房屋征收范围内予以公布，征求公众意见。征求意见期限不少于三十日。
因旧城区改建需要征收房屋，半数以上被征收人提出征收补
偿方案不符合国务院条例和省条例规定的，县人民政府应当组织由被征收人代表和公众代表参加的听证会。听证工作由县征收办会同县政府法制办负责进行。
报名参加听证会的被征收人为十人以上的，被征收人代表由报名参加听证会的被征收人通过推举或者抽签等方式确定，确定的被征收人代表不少于十人；报名参加听证会的被征收人不足十人的，均作为被征收人代表。公众代表由人大代表、政协委员、专家以及其他公民担任。
县征收办应当提前七日将听证会的时间、地点通知被征收人代表和公众代表，必要时予以公告。听证会应当公开举行。
县人民政府应当将征求意见情况、听证情况和根据公众、被征收人意见修改的情况及时公布。
第十六条 县人民政府作出房屋征收决定前，应当按照重大决策社会稳定风险评估的有关规定，就房屋征收的合法性、合理性、可行性以及可能出现的风险进行社会稳定风险评估，并根据评估结论制定相应的风险化解措施和应急处置预案。
社会稳定风险评估结论应当作为是否作出房屋征收决定的重要依据。对存在重大社会稳定风险的，在未有效化解或者未落实可行的化解措施前，不得作出房屋征收决定。
第十七条 县人民政府作出房屋征收决定前，征收补偿资金应当足额到位、专款专用。产权调换房屋（含期房）可以折价计入。
第十八条 县人民政府应当对征收补偿方案、公开征求意见情况、听证报告、社会稳定风险评估结论、征收补偿资金到位情况等进行审查，认为征收程序合法、征收补偿方案合理、社会稳定风险可控的，方可作出房屋征收决定。
房屋征收涉及一百个以上被征收人或者县人民政府认为应当经集体审议的，房屋征收决定应当经政府常务会议讨论决定。
第十九条 县人民政府作出房屋征收决定后，应当在七日内予以公告。公告应当载明房屋征收范围、征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。
第三章 评 估
第二十条 被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构（以下简称评估机构）评估确定。
对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的类似房地产，是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、品质、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产。
被征收人选择房屋产权调换的，被征收房屋价值和用于产权调换房屋的价值，由同一家房地产价格评估机构以房屋征收决定公告之日为评估时点，采用相同的方法、标准评估确定。
国有划拔土地上房屋价值按照国有出让土地房屋价值96%确定。非成套住房按成套住房进行评估。
第二十一条 房地产价格评估机构由被征收人协商选定；房屋征收决定公告后十日内仍不能协商选定的，由县征收办组织被征收人按照少数服从多数的原则投票确定，或者采取摇号、抽签等方式随机确定。
参加投票确定或者随机确定的候选房地产价格评估机构不得少于三家。投票确定房地产价格评估机构的，应当有过半数的被征收人参加，投票确定的房地产价格评估机构应当获得参加投票的被征收人的过半数选票。
投票确定或者随机确定房地产价格评估机构应当由公证机
构现场公证。公证费用列入房屋征收成本。
房地产价格评估机构被选定或者确定后，由县征收办作为委托人与其签订房屋征收评估委托合同。
第二十二条 评估机构应当按房屋征收评估委托书或者根据委托合同的约定，向县征收办提供分户的初步评估结果。县征收办应当将分户的初步评估结果在房屋征收范围内向被征收人公示，公示的时间不得少于7日。
被征收人或者县征收办对估价结果有异议的，应当自收到评估报告之日起十日内，向出具评估报告的房地产价格评估机构书面申请复核评估。复核评估不收取费用。
被征收人或者县征收办对房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起十日内，向市房地产价格评估专家委员会申请鉴定。
第二十三条 房屋征收评估费用由委托人承担。房屋征收鉴定费用由申请人承担；鉴定撤销原估价结果的，鉴定费用由原房地产价格评估机构承担。
房屋征收评估、鉴定费用标准按照省价格主管部门的规定执行。
第四章 补 偿
第二十四条 被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。
被征收人选择货币补偿的，按照以下规定办理：
（一）被征收房屋用途为住宅的，被征收房屋按照房地产市场评估价给予补偿，并给予适当奖励；
（二）被征收房屋用途为商业用房，被征收房屋按照房地产市场评估价给予补偿，并给予适当奖励；
（三）被征地房屋用途为工业生产用房，按照房屋重置价结合成新及土地评估价和机器设备搬迁损失评估价值之和给予补偿，并按县里的规定给予适当奖励。
上述一、二两项奖励标准由县政府另行公布。
征收个人住宅，被征收人选择房屋产权调换的，县征收办提供的用于产权调换房屋的建筑面积应当不小于被征收房屋的建筑面积，但被征收人要求小于被征收房屋建筑面积的除外。
用于产权调换房屋的建筑面积，不考虑被征收房屋的共有人
数量、登记户口等因素。
县人民政府应当提供符合建筑工程质量安全标准的房屋，用于产权调换的房屋交付后，县征收办应当与被征收人计算、结清被征收房屋价值与产权调换房屋价值的差价，多还少补。
第二十五条 征收范围内的违法建筑、临时建筑及其它建筑，按照以下规定办理：
征收经有关部门在审批中注明或两违处理中要求无偿拆除的建筑物，超过批准期限的临时建筑，应当在征收决定公告规定的期限内拆除，不予补偿。自行拆除的，给予适当误工补贴；
征收未超过批准期限的临时建筑，按重置价结合成新给予补偿；
征收经处罚后保留使用的房屋，按重置价结合成新给予补偿；
征收经危房修缮审批（或报备同意）的房屋，按原产权面积、现结构给予补偿。
第二十六条 征收个人住宅，被征收房屋建筑面积小于最低补偿建筑面积，且被征收人属于低收入住房困难家庭的，应当依照下列规定优先给予住房保障：
(一)被征收人选择货币补偿的，按照最低补偿建筑面积予以补偿；
(二)被征收人选择房屋产权调换的，用于产权调换房屋的建筑面积不小于最低补偿建筑面积；被征收人对最低补偿建筑面积以内或者被征收房屋价值以内部分不支付房款。依照前款规定对被征收人给予货币补偿的，最低补偿建筑面积计入被征收人再次申请住房保障时家庭住房建筑面积的核定范围；予以房屋产权调换的，用于产权调换房屋的建筑面积计入被征收人再次申请住房保障时家庭住房建筑面积的核定范围。
最低补偿建筑面积为四十五平方米。低收入住房困难家庭由民政、国土、住建等部门进行认定。
第二十七条 征收个人住宅，被征收人属于残疾人的，补偿时应当给予适当照顾。
（一）被征收人属于残疾人的，应当本着方便残疾人生活的原则，在安置房的地段、楼层上予以照顾。
（二）被征收人属于贫困残疾人的，发放临时安置费、搬家补助费和停业损失补助费时，按照规定标准提高20%；选择产权调换的，在结算差价时给予差价部分10%的优惠。
第二十八条 被征收人选择房屋产权调换的，过渡期限为自被征收人搬迁之月起二十四个月；用于产权调换房屋为高层建筑的，过渡期限为自被征收人搬迁之月起三十六个月。因征收房屋造成搬迁的，县征收办应当向被征收人支付搬迁费；选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，县征收办应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。
前款规定的高层建筑，是指总层数十层以上的住宅建筑或者建筑高度超过二十四米的非住宅建筑。
第二十九条 被征收人选择产权调换的住宅房屋为高层建筑
的，政府给予公摊面积一定的优惠。
第三十条 征收住宅，被征收人自行解决周转用房的，县征
收办应当支付其自搬迁之月起至用于产权调换房屋交付后六个月内的临时安置费。
临时安置费按照县人民政府最新公布标准执行。
县征收办超过过渡期限未交付用于产权调换房屋的，应当自逾期之月起按照县人民政府最新公布标准的二倍支付临时安置费。
第三十一条 县征收办提供周转用房的，不支付临时安置费；但是，超过过渡期限未交付用于产权调换房屋的，除继续提供周转用房外，还应当自逾期之月起按照县人民政府公布的最新标准支付临时安置费。
县征收办交付用于产权调换房屋的，被征收人应当自交付后六个月内腾退周转用房。
第三十二条 县征收办超过过渡期限未交付用于产权调换房屋的，被征收人有权另行选择货币补偿方式。过渡期限届满后超过二十四个月仍未交付用于产权调换房屋的，被征收人有权要求提供其他用于产权调换房屋。
被征收人要求提供其他用于产权调换房屋的，县征收办应当在六个月内交付与原用于产权调换房屋面积、地段相当的现房，并依照本办法第二十四条的规定计算、结清差价。
第三十三条 征收住宅的，县征收办应当支付搬迁费。
征收非住宅房屋的，县征收办应当一次性支付搬迁费、临时安置费。其中，搬迁费包括机器设备的拆卸费、搬运费、安装费、调试费和搬迁后无法恢复使用的生产设备重置费等费用。搬迁费、临时安置费的具体标准另行制定。
第三十四条 征收非住宅房屋造成停产停业损失的，应当根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素给予补偿。补偿标准另行制定。
生产经营者认为其停产停业损失超过依照前款规定计算的补偿费的，应当向县征收办提供房屋被征收前三年的效益、纳税凭证、停产停业期限等相关证明材料。县征收办应当与生产经营者共同委托依法设立的评估机构对停产停业损失进行评估，并按照评估结果支付补偿费。
生产经营者或者县征收办对评估结果有异议的，应当自收到评估结果之日起10日内，向市房地产价格评估专家委员会申请鉴定。鉴定费用由申请人承担；鉴定撤销原评估结果的，鉴定费用由原评估机构承担。
第三十五条 县征收办与被征收人依照国务院条例、省条例和本办法的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、过渡期限、停产停业损失、搬迁期限等事项签订补偿协议。
因旧城区改建需要征收房屋的，县征收办应当与被征收人签订附生效条件的补偿协议。在征收补偿方案确定的签约期限内签约比例达到80%以上的，补偿协议生效；未达到80%签约比例的，补偿协议不生效，房屋征收决定效力终止。房屋征收决定效力终止的，县人民政府应当予以公告，并书面告知被征收人。
补偿协议生效后，一方当事人不履行补偿协议约定义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼或申请行政非诉执行。
第三十六条 除依照本办法第三十五条规定房屋征收决定效力终止以外，县征收办与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由县征收办向县人民政府提出补偿决定方案。补偿决定方案应当包括货币补偿和房屋产权调换两种补偿方式及相应的补偿标准。
县人民政府应当对补偿决定方案进行审查，将补偿决定方案送达被征收人。被征收人应当自补偿决定方案送达之日起十五日内，提出意见并选择补偿方式。县人民政府送达补偿决定方案时应当书面告知被征收人，其逾期不选择补偿方式的，补偿方式由补偿决定确定。补偿决定应当包括本办法第三十五条规定的补偿协议的内容。
因被征收人原因无法调查、评估被征收房屋装修及附属物价值的，补偿决定不包括对被征收房屋装修及附属物价值的补偿。依法实施强制执行时，县征收办应当对被征收房屋装修及附属物情况作出勘察记录，并申请公证机构办理证据保全，由房地产价格评估机构另行评估确定被征收房屋的装修及附属物价值。县征收办应当按照评估确定的装修及附属物价值另行给予补偿。
补偿决定由县人民政府予以公告。被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。
第三十七条 被征收人、公房承租人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定、腾退决定规定的期限内又不搬迁、腾退的，由县人民政府依法申请人民法院强制执行。
第三十八条 实施房屋征收应当依照国务院条例、省条例及本办法的规定先补偿、后搬迁。
被征收人搬迁后，不动产登记机构根据房屋征收实施单位提供的被征收房屋所有权证、土地使用权证、不动产权证及注销申请，办理注销登记。因强制执行未能收回原权属证书的，不动产登记机构根据房屋征收决定、补偿决定将原房屋所有权证、土地使用权证、不动产权证公告作废后，办理注销登记。
被征收人在签订房屋征收补偿协议时，应当提交房屋所有权证、土地使用权证、不动产权证。被征收人搬迁后，县征收办应当将房屋征收决定、补偿协议或补偿决定以及被征收房屋清单提供给不动产登记机构，并告知被征收人申请被征收房屋所有权、土地使用权、不动产权证注销登记。被征收人未申请注销登记的，不动产登记机构应当依据房屋征收决定、补偿协议或者补偿决定办理房屋所有权、土地使用权、不动产权证注销登记，原权属证书收回或者公告作废。
第三十九条 县征收办应当依法建立房屋征收补偿档案，妥善保管。
第五章 法律责任
第四十条 被征收人伪造、变造被征收房屋的有效权属文件等资料的，由公安机关依法予以处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第四十一条 房地产评估机构出具虚假或者有重大差错的评估报告的，由发证机关责令限期改正，给予警告，并依法处以罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第六章 附 则
第四十二条 本办法规定的被征收人数量和签约比例按户计算。被征收人以合法有效的房屋所有权证或者经调查、认定出具的认定结果计户，其中共有产权住房按一户认定。
第四十三条 本办法自2018年1月1日起施行,本办法未明确事宜，按国家、省相关规定执行。