新《房地产估价规范》解读——估价方法
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- 作者：在明团队
新《房地产估价规范》解读——估价方法
文/王珊
中华人民共和国住房和城乡建设部及中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局于2015年4月8日联合发布了新版《房地产估价规范》【GB/T50291-2015】（以下简称“新规范”），距上版《房地产估价规范》【GB/T50291-1999】（以下简称“旧规范”）发布相隔十六年之久。这十六年间，随着经济的快速发展和改革开放的不断深入，我国房地产估价行业伴随着房地产市场的迅猛发展而逐渐成长起来。估价行业形势的转变和估价业务的多元化发展，对本行业的监管及技术指引提出了更高的要求，新规范的发布正顺应了这一要求。
一、新旧规范对比
新规范与老规范相比，内容更加具体、细致，对估价及估价师提出的要求更高并且更加明确。同时通过具体条款的调整，能够看出新规程的制定，改变了传统的估价观念，强调了估价行为应以估价师为根本的原则。
从大体内容上看，新旧规范有以下几点不同：
1、新规范删除了原第二章节“术语”，先行单独发布了《房地产估价基本术语标准》【GB/T 50899-2013】。新术语较原术语内容更加全面，包括评估过程中所有通用术语、各种价格价值、估价原则、估价程序、各种估价方法以及过程中用词和估价报告各部分名称。
2、新规范第二章“估价原则”较旧规范内容，强调了由于估价目的及价值定义不同，应对所遵循的估价原则进行相应的选择分析。
3、新规范第三章“估价程序”较旧规范内容调整很大。在估价程序上增加了受理委托、审核报告、交付报告三个程序。同时对每个程序中的具体操作要求进行了逐条阐述。需要重点关注的是，新规范明确规定了估价师在整个估价程序中应承担的责任，以及现场查勘及权属资料查验的具体要求。
4、新规范第四章“估价方法”较旧规范增加了路线价法、标准价调整法等其他估价方法。主要估价方法的具体规范将在本文下文中详细说明。
5、新规范第五章“不同估价目的下的估价”由旧规范12类估价目的调整为15类估价目的。这一内容调整，也显示出估价行业业务类型的拓展及多元化趋势。
6、新规范第六章“估价结果”较旧规范在估价结果中增加了“相关专业意见”内容，增加了对估价结果的准确性检查的内容。同时也规范了在确定估价结果时需要进行分析的内容。
7、新规范取消了“估价报告的规范格式”，将对估价报告撰写中的具体要求合并到第七章“估价报告”内容中。
以上，我们笼统的对新规范与旧规范在内容上的一些调整进行了总结。接下来本文将重点针对新规范中估价方法部分修订的内容进行分析。
二、新规范对估价方法的具体要求
新规范第四章“估价方法”共包括估价方法选用、比较法、收益法、成本法、假设开发法及其他估价方法六部分内容。下面我们将分别对这六部分内容进行分析，并提出在估价实际操作中，应采取的相应应对措施。
1、估价方法选用
1.1对所有方法进行适用性分析
新规范强调了在确定适用的估价方法前，应对每一种估价方法逐一进行适用性分析，同时提出在对方法进行适用性分析时，应分别从方法理论上适用性及客观条件具备与否两个层面进行分析。这就要求我们在估价报告方法选用内容中，先要将所有备选的方法的基本原理进行介绍，下一步逐一根据估价对象及市场实际情况，对其进行适用性分析，最终确定评估选用的估价方法。尤其对于理论上适用，但客观条件不具备的方法，重点说明其不适用的原因。
1.2打破必须采用两种估价方法的误解
新规范打破了评估房地产必须采用两种估价方法的误解，提出估价对象适合几种估价方法，就应采用几种估价方法的正确思路。在实际评估中，我们不应对仅适用一种估价方法进行估价的，强行采用两种估价方法估价，也不应对同时适用三种方法进行估价的，随意舍弃其中一种方法。新规范对于选取估价方法新的思路指引，对我们在方法适用性分析方面提出了更高的要求，对于不选用的方法，我们应该充分的证明其不适用的原因。同时，也更应该注意方法适用性分析的内容和最终对各种估价方法测算结果权重选取理由的对应性。
2、比较法
2.1强调可比实例选取原则
新规范在对可比实例选取规定中，强调了“在同等条件下，应将位置与估价对象较近、成交日期与价值时点较近的交易实例选为可比实例。”这条内容的增加，可以显示出，目前业内专家在评价比较法运用合理性的过程中，越来越关注可比实例的选取。如果没有优先选取位置接近、成交日期接近的实例，则会对比较法价值合理性产生质疑。因此我们在选取案例的过程中，应严格遵守这一原则，避免从高或从低选择的倾向。
2.2强调案例真实性要求
新规范比较法条文中，多处强调对可比实例及有关信息真实性的要求。同时明确要求需要对可比实例进行实地查勘，并在报告中附位置图及外观照片。我们的估价师在进行现场查勘时，应根据要求完成相应工作内容。
2.3建立比较基础增加了统一“财产范围”
“财产范围”是新规范引入的新词语。老规范中仅笼统的提到对价值内涵的统一，新规范通过财产范围的概念，明确了在建立比较基础时，应关注可比实例与估价对象在是否含有非房地产成分、是否带有债权债务、房地产实物范围是否不同等方面的差别，并修正统一。这就要求我们首先应该明确估价对象的财产范围，对于一般类型房地产，财产范围的明确貌似影响不大，但是作为特殊的房地产，如加油站，财产范围的确定将会对价值产生巨大影响。
2.4明确房地产状况调整内容
新规范明确了对估价对象房地产状况调整应分为区位状况调整、实物状况调整及权益状况调整三部分。并详细列举了每项调整应包含的价格影响因素。我们在实际操作中，应将规范中列举的因素作为最基本的因素，并根据估价对象及可比实例实际情况进行增加。
2.5规定因素调整幅度上限
新规范规定“分别对可比实例成交价格的修正或调整幅度不宜超过20％，共同对可比实例成交价格的修正和调整幅度不宜超过30％；经修正和调整后的各个可比实例价格中，最高价与最低价的比值不宜大于1.2；当幅度或比值超出本条规定时，宜更换可比实例；当因估价对象或市场状况特殊，无更合适的可比实例替换时，应在估价报告中说明并陈述理由。”我们在实际运用中，应严格遵守上述规定，不得超过上限要求。
3、收益法
3.1先应选取适当的收益模式
新规范在收益法步骤的第一步，增加了对具体方法的选择。方法选择分两个层次，首先要明确采用的是报酬资本化法和直接资本化法，并建议优先选用报酬资本化法（我国目前常规收益法评估采用此方法）。下一步，要明确选用全剩余寿命模式还是持有加转售模式。并建议当收益期较长、难以预测该期限内各年净收益时，宜选用持有加转售模式。因此，我们在报告中运用收益法测算时，第一步应先明确我们所选用的具体方法及收益模式以及选择的原因，接下来才能够进行下一步的测算。
3.2持有加转售模式
持有加转售模式是新规范对收益法最大的修改，是完全区别于原有的收益法评估路线，新引进的一种评估思路。持有加转售模式即为设定估价对象在持有一段时间后转售，其持有期内的期间收益加期末转售收益折现到价值时点的价值和，即为估价对象收益价值。同时规范中规定：“持有期应根据市场上投资者对同类房地产的典型持有时间及能预测期间收益的一般期限来确定，并宜为五年至十年。”“期末转售收益应为持有期末的房地产转售价格减去转售成本。持有期末的房地产转售价格可采用直接资本化法、比较法（加长期趋势法）等方法来测算。”“持有期末的转售成本应为转让人负担的销售费用、销售税费等费用和税金。”
对于持有加转售模式评估，我个人认为可以避免全剩余寿命模式由于收益期长，租金及费用不可控性造成的评估误差，对于短期持有后再转让的物业评估更加适合。但是，就目前而言，对于持有期内房地产市场变化的预测，期末转售价值的确定以及期末报酬率的确定对于我们而言，缺少一定的经验取值，存在一定难度。因此对于这种新的估价思路，我们应该在学习的道路上不断摸索和积累经验，不可想当然的使用。
3.3对委托方提供的数据应判断其合理性
新规范中写明：“评估出租人权益价值或承租人权益价值时，合同租金明显高于或明显低于市场租金的，应调查租赁合同的真实性，分析解除租赁合同的可能性及其对收益价值的影响。”
“测算净收益时，价值时点为现在的，应调查估价对象至少最近三年的各年实际收入、费用或净收益等情况。利用估价对象的资料得出的收入、费用或净收益等数据，应与类似房地产在正常情况下的收入、费用或净收益等数据进行比较。当与正常客观的数据有差异时，应进行分析并予以修正。”
通过这两段规定我们可以看出，新规范对估价师的执业提出了更高的要求，我们对于委托方或其他方提供的一切评估相关资料，均应做出专业人士的合理性判断，而非一味的参照。例如上述合同租金明显高于市场租金的情况，我们就要进行进一步合理性判断及可执行性判断，例如:假设其合同违约金小于租金损失，那么合同解除的可能性是否很大？另外，明显高于市场租金水平的合同租金，其交付租金的稳定性与可靠性是否有保障？只有在对资料进行合理判断后，选择符合客观事实的数据用于我们的评估中，才能保证评估结果的准确。
3.4收益期外剩余土地或建筑物价值测算
新规范明确规定，在根据土地及建筑物剩余使用年限孰短原则确定收益年限，进行收益测算后，应对剩余期限土地使用权价格（房短地长）或建筑物剩余经济寿命价值（房长地短）在价值时点的价值进行测算。并分别阐述了两种情况剩余价值测算的方法。
我们在采用收益法进行测算时，应注意最后对该部分价值的核定，避免遗漏。
4、成本法
4.1确定房地合估与房地分估路径
新规范在成本法第一步提出“应根据估价对象状况和土地市场状况选择房地合估路径或房地分估路径，并优先选择房地合估路径。”
“当选择房地合估路径时，应把土地当作原材料，模拟房地产开发建设过程，测算房地产重置成本或重建成本；当选择房地分估路径时，应把土地和建筑物当作各自独立的物，分别测算土地重置成本、建筑物重置成本或重建成本。”
我们大部分采用成本法做房地产评估，均视房地为一整体，模拟房地产开发建设过程进行测算，因此应该采用房地合估路径。但如遇估价目的要求分别求取单独土地价值和建筑物价值的情况，则应该选择房地分估路径。
在具体测算过程中，我们需要注意，对同一宗房地产，房地合估路径中的土地成本与房地分估路径中的土地重置成本，虽针对的是同一块土地，但两者对应的土地状况一般是不同的。房地分估路径中的土地重置成本对应的土地状况，比房地合估路径中的土地成本对应的土地状况，成熟度更高。
4.2明确各项必要支出及应得利润计算方式
新规范对于土地成本、建设成本、各项支出及应得利润的测算方式均给出了明确的要求。主要包括重新购置土地和重新开发土地的土地成本的价格构成；重置成本与重建成本的适用范围；建筑物必要支出及应得利润的价格构成以及利息、利润的计算基数等。这对我们的估价给出了更明确的指导性。
4.3在建工程考虑减价因素调整
新规范提出“在建工程和新近开发完成的房地产，采用成本法估价时可不扣除折旧，但对存在减价因素的，应予以相应的减价调整。”这里的减价修正主要包括选址不当、规划设计不合理、工程施工质量欠佳、周围环境被破坏、房地产市场不景气等。在我们以往的成本法评估在建工程过程中，忽视了对上述因素的考虑，此次新规范的明确规定，也提醒我们在今后使用成本法测算在建工程过程中，应注意对上述因素进行分析修正。
4.4成本法权益状况修正
新规范提出：“成本法测算出的价值，宜为房屋所有权和土地使用权且不存在租赁、抵押、查封等情况下的价值。当估价对象的权益状况与此不同时，应对成本法测算出的价值进行相应调整。”此条规定与上一条规定类似，也是我们以往采用成本法评估中容易忽视的修正因素，在今后成本法测算中，应加以重视。对成本法结果进行权益状况修正后，才能做到与其他方法测算结果的价值内涵统一。
5、假设开发法
5.1选择动态或静态分析法
新规范在假设开发法第一步，要求根据估价对象所处开发建设阶段等情况，选择动态分析法或静态分析法，并应优先选用动态分析法。这里所指的所处开发建设阶段，主要是指估价对象的规划条件尚未明确或已经明确，建设设计方案是否已经确认，项目是否已开工等。对于规划条件明确，设计方案确认，可做出合理资金安排的项目，我们认为具备采用动态分析法的条件，且建议优先选用动态分析法。
新规范在假设开发法章节，还详细的规定了静态分析法和动态分析法在后续必要支出、开发完成后价值、动态分析法的折现率及静态分析法利息利润的计算要求。
5.2 假设开发法三种估价前提
新规范提出，在采用假设开发法进行评估时，首先应根据估价对象的估价目的、估价对象所处的开发建设状态等情况，并经过分析，选择三种估价前提之一，在此基础上进行下一步测算。三种估价前提为:“业主自行开发前提、自愿转让开发前提、被迫转让开发前提”。选择不同的估价前提，在后续测算中对后续开发经营期的长短设定以及后续开发必要支出的数额确定是不同的，从而计算出的待开发房地产价值不同。选择业主自行开发前提，续建期即为按工期核算的正常开发周期，而选择自愿转让开发前提的续建期应在正常续建期基础上增加转手的正常期限，同时，在后续开发必要支出的数额还应考虑转手所需要花费的必要费用及税金。选择被迫转让开发前提，特别是在建工工程需要被法院强制拍卖的，则需在自愿转让基础上，增加更长的续建周期及更多转让费用。由此可以看出，三种前提相比，采用自行开发前提测算的在建工程价值最高，采用被迫转让开发前提最低。
设定估价前提应根据估价对象的估价目的及所处开发状态等情况判断。以征收为目的采用假设开发法评估在建工程时，当被征收房地产为正常开发建设的待开发房地产或因征收已停建、缓建的未完工程，应选择业主自行开发前提进行估价；当被征收房地产为非征收原因已停建、缓建的未完工程，应选择自愿转让开发前提进行估价。以出让为目的采用假设开发法评估建设用地使用权价值时，宜选择自愿转让开发前提进行估价，以拍卖或抵押为目的采用假设开发法评估在建工程时，则应选择被迫转让开发前提进行估价。
6、其他估价方法
除了比较法、收益法、成本法、假设开发法四个主要方法外，其他估价方法包括用于土地评估的基准地价修正法、路线价法；用于批量评估的标准价调整法、多元回归分析法以及用于价值损害赔偿评估的修复成本法、损失资本化法和价差法。具体内容在此不作详细说明。
三、总结
《房地产估价规范》是房地产评估行业的最高技术标准，同时也是对我们房地产评估的最基本要求。因此，认真学习并贯彻新规范的各项条文，是每个房地产估价机构及房地产估价从业人员的从业之本。新规范各部分内容较旧规范均有很大幅度的调整，由于篇幅有限，本文仅对估价方法的部分展开解析，希望为大家对新规范的解读提供一些帮助。
作者介绍：王珊
工程管理学士，注册房地产估价师，注册土地估价师。
北京华信房地产评估有限公司业务管理部副总经理