《房地产估价规范》关键知识点：收益法：净收益应优先通过租赁收入测算
- 详细资料
- 作者：在明团队
4.3.8 净收益可通过租赁收入测算的，应优先通过租赁收入测算，并应符合下列规定：
1 根据租赁合同和租赁市场资料测算净收益，且净收益应为有效毛收入减去由出租人负担的运营费用。
2 有效毛收入应为潜在毛收入减去空置和收租损失，再加上租赁保证金或押金的利息等各种其他收入，或为租赁收入加上其他收入。
3 运营费用包括房地产税、房屋保险费、物业服务费、管理费用、维修费、水电费等维持房地产正常使用或营业的必要支出，并应根据租赁合同约定的租金（以下称合同租金）涵义决定取舍。其中由承租人负担的部分，不应计入。
4 评估承租人权益价值的，净收益应为市场租金减去合同租金。
4.3.9 净收益不可直接通过租赁收入测算的，应根据估价对象的用途等情况 ，选择下列方式之一测算：
1 商服经营型房地产，应根据经营资料测算净收益，且净收益应为经营收入减去经营成本、经营费用、经营税金及附加、管理费用、财务费用以及应归属于商服经营者的利润后的余额。
2 生产型房地产，根据产品市场价格和原材料、人工费用等资料测算净收益，且净收益应为产品销售收入减去生产成本、销售费用、销售税金及附加、管理费用、财务费用以及应归属于生产者的利润后的余额。
3 尚未使用或自用的房地产，可比照有收益的类似房地产的有关资料按上述相应方式测算净收益，或通过直接比较得出净收益。